Kündigungsgründe des Vermieters

Die Kündigung eines unbefristeten Mietvertrags wegen Eigenbedarfs ist in Deutschland der Kündigungsgrund Nummer eins. Da Vermieter einem vertragstreuen Mieter kaum noch anders kündigen können, wird oft Eigenbedarf vorgeschoben. Auch wenn das Eigentum des Vermieters als grundsätzlich geschützt gilt, steht diesem Grundrecht ein relativ starkes Besitzrecht des Mieters an der Wohnung gegenüber. Deshalb muss jede Eigenbedarfskündigung im Einzelfall genau begründet und vom Mieter geprüft werden.

Der Vermieter muss bei Kündigung ein „berechtigtes Interesse“ geltend machen und darunter fallen nur zwei Situationen:

Eigenbedarf

Hinderung angemessener wirtschaftliche Nutzung

Hinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Nutzung besteht beispielsweise dann, wenn sich der Vermieter in finanzieller Not befindet und die Wohnung verkaufen muss. Viele Prozesse enden mit einem Vergleich oder einer Mietverlängerung, die sich auf die Sozialklausel gründet, ohne dass der Eigenbedarfsanspruch grundsätzlich verneint wurde.

Dennoch klagen die wenigsten Mieter gegen eine mit Eigenbedarf begründete Kündigung. Bevor die Mieter es auf einen Prozess mit ungewissem Ausgang ankommen lassen, ziehen sie lieber aus. Thomas Isenberg: „Ich rate allen Betroffenen, den Eigenbedarf genau zu prüfen und sich dabei vom örtlichen Mieterbund unterstützen zu lassen. Auch ist es ratsam, nach dem Auszug zu kontrollieren, ob die vom Vermieter angegebene Person auch wirklich in die Wohnung eingezogen ist oder nicht.“

Was versteht man unter Eigenbedarf?

Eigenbedarf besteht dann, wenn der Vermieter die Wohnung für sich, einen Familienangehörigen oder eine zum Hausstand gehörende Person benötigt. Der Vermieter muss diesen Eigenbedarf schriftlich begründen. Das heißt, er muss angeben, wer in die Wohnung einziehen soll und warum diese Person gerade diese Wohnung benötigt.

Für welchen Personenkreis kann der Vermieter Eigenbedarf geltend machen?

Eigenbedarf kann für bestimmte enge Familienangehörige geltend gemacht werden. Dazu zählen Eltern, Kinder oder Enkel des Vermieters, seine Geschwister, eventuell auch seine Stiefkinder. Nicht zum Kreis der engen Familienangehörigen gehören hingegen geschiedene Ehepartner, Eltern der Lebensgefährtin, Schwager, Neffen und Nichten, Cousinen, in einigen Fällen auch Stiefkinder oder besonders nahestehende Verwandte.

Der Vermieter kann den Eigenbedarf auch für eine zum Hausstand gehörende Person geltend machen. Hierzu zählt beispielsweise eine Pflegeperson, die den im gleichen Haus lebenden Vermieter betreuen soll, oder eine Haushälterin der Vermieterfamilie. Der von einer Eigentumskündigung betroffene Mieter sollte darauf achten, dass der Kündigungsgrund sich nicht ändert. Hat der Vermieter einmal Eigenbedarf für seinen Sohn geltend gemacht, so darf er nicht plötzlich die Wohnung für seine Tochter einfordern.

Wie muss Eigenbedarf begründet sein?

Rein formal muss die Kündigung schriftlich begründet sein. In dieser Begründung muss der Vermieter darlegen, für welche Person er die Wohnung benötigt und warum. Fehlt diese Begründung, ist die Kündigung unwirksam. Auch das Nachschieben von Gründen ist unzulässig. Dem Mieter muss es möglich sein, anhand der in der Kündigung enthaltenen Begründung festzustellen, ob es sinnvoll ist, Widerspruch gegen die Kündigung einzulegen.

Entfällt der dargelegte Grund während der Kündigungsfrist oder während eines Räumungsprozesses, so wird die Kündigung unwirksam. Will der Vermieter die gekündigte Wohnung selbst nutzen, so muss er das begründen, indem er angibt, wie er bisher wohnt und warum er so nicht weiter wohnen möchte oder weiterwohnen kann. Eine Begründung wird von Gerichten dahingehend geprüft, ob sie vernünftige und nachvollziehbare Gründe für die Kündigung enthält.

Ungewöhnliche Kündigungsgründe werden kritisch begutachtet und müssen präzisiert werden: So musste eine Vermieterin eine Kündigung eingehender begründen, in der die Wohnung für den erwachsenen und alleinlebenden Sohn und dessen Vater, den geschiedenen Ehemann der Vermieterin, bereitgestellt werden sollte.

Bei Eigenbedarfskündigungen gilt es also, die Begründung genau zu prüfen und gegebenenfalls beim örtlichen Mieterverein nachzufragen, ob die Begründung als vernünftig und nachvollziehbar angesehen werden muss.

Es gibt einen Bereich, in dem selbst eine Begründung, die als vernünftig und nachvollziehbar gilt, hinfällig ist oder zumindest hinausgezögert werden kann, nämlich dann, wenn sich der gekündigte Mieter auf die Sozialklausel beruft.

Was ist die Sozialklausel?

Die Sozialklausel, auch Härteklausel genannt, bildet das gleichwertige Gegenstück zum Kündigungsrecht des Vermieters. Sie ist nicht als Ausnahmeregelung zu verstehen. Auf Grund dieser Klausel kann der Mieter unter Umständen in seiner Mietwohnung wohnen bleiben, selbst wenn der Eigenbedarf des Vermieters als berechtigt angesehen wird.

Will der Mieter sich auf die Sozialklausel berufen, so muss er seinen Widerspruch gegen die Kündigung schriftlich erklären. Der Widerspruch muss eigenhändig unterschrieben sein und dem Vermieter spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist zugehen. Die Frist gilt nur dann nicht, wenn der Vermieter es versäumte, den Mieter im Kündigungsschreiben auf die Möglichkeit des Widerspruchs hinzuweisen.

Kommt es zwischen Vermieter und Mieter zu einer Auseinandersetzung vor Gericht, so wird dieses die Interessen beider Parteien gegeneinander abwägen. Hält es Mieter- und Vermieterinteressen für gleichwertig berechtigt, hat das Interesse des Vermieters an der eigenen Nutzung der Wohnung gegenüber dem des Mieters Vorrang. Kann der Mieter allerdings bestimmte Härtegründe (wie Alter, Gebrechlichkeit) geltend machen, so muss das Mietverhältnis unter Umständen verlängert werden.

Hat der Vermieter die von ihm eingeforderte Wohnung gerade erst erworben, so wird das Gericht ihm möglicherweise ankreiden, dass er um das Alter des Mieters gewusst und keine leer stehende Eigentumswohnung gekauft habe.

Die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen

Wird eine Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt, besteht für den Mieter ein erhöhtes Kündigungsrisiko. Wie die oben beschriebenen Beispiele zeigen, möchten viele Wohnungskäufer auch ihre neuerworbene Wohnung bewohnen. Sie machen dann Eigenbedarf geltend.

Doch bei der Umwandlung einer Miet- in eine Eigentumswohnung gilt ein besonderer Kündigungsschutz. Der Erwerber der Wohnung (also der neue Vermieter) muss eine so genannte Kündigungssperrfrist einhalten, die mindestens drei Jahre beträgt. Ein Käufer einer Eigentumswohnung kann dem Mieter der Wohnung damit erst nach drei Jahren wegen Eigenbedarfs kündigen. Diese Sperrfrist gilt nicht, wenn die Wohnung bereits bei Einzug des Mieters eine Eigentumswohnung war.

Werden Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt – in den östlichen Bundesgebieten spricht man von Privatisierung – so sollten sich die Mieter beim örtlichen Mieterverein nach den Sperrfristen erkundigen. Diese können je nach Gebiet unterschiedlich sein: sie können drei, fünf oder sogar zehn Jahre betragen. Gilt etwa die Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einem Gebiet als gefährdet, so kann eine Landesregierung solche Gebiete mit einer zehnjährigen Sperrfrist belegen. Ein Mieter, der die zehnjährige Sperrfrist in Anspruch genommen hat, erhöht nicht nur seine Kündigungsfristen, sondern hat auch bessere Chancen, wenn er die Sozialklausel für sich geltend machen will.

Im übrigen hat jeder Mieter, dessen Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt werden soll, ein Vorkaufsrecht. Dieses Recht wird nur dann außer Kraft gesetzt, wenn der Vermieter die Wohnung an einen Angehörigen oder an eine zum Hausstand gehörende Person verkaufen will.

Ein verschärfter Mieterschutz besteht bei Umwandlungen von Sozialwohnungen in Eigentumswohnungen. Mieter müssen nicht nur informiert werden, sie haben auch hier haben ein gesetzlich verbürgtes Vorkaufsrecht. Wird die Wohnung verkauft, so sind die Mieter so lange vor Eigenbedarfskündigungen geschützt, wie die Wohnung noch von der öffentlichen Hand gefördert wird. Diese nahezu vollständige Kündigungssperre entfällt nur, wenn der Eigentümer die Darlehen vorzeitig zurückzahlt. Doch selbst dann besteht in der Regel noch die hohe Sperrfrist von zehn Jahren. Thomas Isenberg: „Dieser Punkt ist gerade für Berlin-Mitte und Moabit wichtig, wo es viele Wohnungen mit auslaufender öffentlicher Öffentlicher Förderung gibt.“

Kündigung und Mieterschutz

Mieter können einen unbefristeten Mietvertrag grundsätzlich mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Auf die Wohndauer und auf den Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages kommt es nicht an. Vermieter müssen dagegen je nach Dauer des Mietverhältnisses gestaffelte Kündigungsfristen bis zu 12 Monate beachten, wenn sie kündigen wollen. Anders als Mieter, die ohne weitere Begründung kündigen dürfen, brauchen Vermieter einen der im Gesetz aufgeführten Kündigungsgründe, wie zum Beispiel Eigenbedarf, wenn sie das Mietverhältnis mit einem Mieter beenden wollen, der die Miete pünktlich zahlt und die Vorgaben des Mietvertrages einhält.

Egal, ob der Mieter oder der Vermieter kündigen will, Kündigungen müssen immer schriftlich ausgesprochen werden. Das bedeutet, mündliche Kündigungen sind unwirksam, genauso wie Kündigungen per Telegramm, Telefax oder Email. Die schriftliche Kündigung muss eigenhändig unterschrieben werden.

Thomas Isenberg: „Oft haben Sie die Möglichkeit, eine Eigenbedarfskündigung durch gute Information und Wahrnehmung Ihrer Rechte noch abzuwenden. Nutzen Sie die folgende Informationsangebote!“

www.berliner-mieterverein.de/

www.mieterbund.de/

www.mietervereine-berlin.de/

www.mieterschutzbund-berlin.de/


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